Kinh Nghiệm Đầu Tư Đất Nền Cho Nhà Đầu Tư Mới

Kinh nghiệm đầu tư đất nền là một trong những kỹ năng quan trọng của nhà đầu tư bất động sản trước khi tìm mua lô đất nào làm của để dành hoặc sinh lời.

Tại bài viết này, chubaove sẽ chia sẻ cho bạn các kinh nghiệm đầu tư đất nền hiệu quả nhất dành cho nhà đầu tư mới.

Khái niệm đất nền:

• Đất nền là gì ?

Nói một cách đơn giản, đất nền là khu đất còn nguyên hiện trạng ban đầu, chưa chịu sự tác động từ con người, như đào, đắp, san lấp…

Đôi khi chúng ta còn nghe thêm khái niệm “đất nền dự án”. Như vậy, đất nền và đất nền dự án có khác nhau không ? Thực chất, hai khái niệm này chính là một, đều là những khu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa tiến hành xây dựng.

Mục đích sử dụng của đất nền dự án thường là để xây dựng những khu dân cư, khu sinh thái, toà nhà văn phòng… do đó, đất nền dự án nhìn chung là những khu quy hoạch rõ ràng, có nhiều tiện ích xung quanh.

• Phân loại đất nền:

Thông thường đất nền có ba loại chính được phân chia theo mục đích sử dụng, chúng ta thường gặp là đất nền dự án, đất thổ cư, và đất liền kề.

Đất nền dự án là khu đất nền nằm trong dự án quy hoạch, nhưng chưa được tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên trạng thái ban đầu. Về tính pháp lý, bạn có thể hoàn toàn yên tâm về loại đất nền này.

Đất thổ cư là dạng đất ở, hay gọi cách khác là đất phi nông nghiệp. Ở đây, đất thổ cư được cấp giấy phép xây dựng nhà ở, hoặc các loại hình công trình khác để phục vụ cho đời sống. Hoặc là đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng mảnh đất ở khu dân cư thì cũng được công nhận là đất ở. Tuy nhiên, đất thổ cư vẫn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về pháp lý.

Đất liền kề là loại đất được chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ như đất ao chuyển thành đất nông nghiệp, đất nông nghiệp thành đất ở. Đất liền kề cũng có thể hiểu như đất nền dự án, có tính pháp lý rõ ràng và được quy hoạch cụ thể theo quy định của nhà nước.

• Tiện ích sử dụng:

Bên cạnh tính pháp lý thì để phân biệt ba loại đất này, chúng ta có thể dựa trên tiện ích sử dụng.

Đất nền dự án là nơi tập trung nhiều hệ thống tiện ích nhất. Đầu tiên phải nói đến sự đầu tư và phát triển của cơ sở hạ tầng, tất cả được quy hoạch rõ ràng đi cùng với hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy, đặc biệt chú trọng đến các tiện ích về trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại…

Đất thổ cư chủ yếu dùng để ở nên ít chú ý đến đồng bộ hệ thống tiện ích ở khu vực xung quanh.

Đất liền kề thì cũng giống như đất nền dự án, nghĩa là cũng chú trọng về tiện ích. Chủ đầu tư chủ trương đầu tư theo hướng hiện đại hoá, chẳng hạn như giao thông tiện lợi, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí, trường học,bệnh viện…

Việc hiểu và phân biệt được các loại đất nền sẽ cực kỳ hữu ích và giúp rất nhiều cho bạn trong quá trình chọn đất để đầu tư. Vậy thôi chưa đủ, chúng ta cần phải có kinh nghiệm đầu tư đất nền mới đảm bảo không rơi vào tình huống “tiền mất tật mang”, mà ngược lại, sẽ nắm chắc phần lãi trong tay.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền:

• Những nguyên tắc cần biết khi đầu tư đất nền:

• Vị trí khu đất nền và hạ tầng xung quanh

“Nhất cận thị, nhì cận giang, tam cận lộ” là luật bất thành văn của giới đầu tư nhà đất vì đó sẽ là nơi dễ dàng sinh lợi hơn cả. Do đó, vị trí là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn đất nền để rót tiền vào. Nơi toạ lạc của khu đất phải có hệ thống giao thông thuận tiện, gần các tuyến đường lớn, dễ dàng kết nối với các khu vực lân cận, có các công trình thương mại – dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân… Những yếu tố đó sẽ góp phần tăng giá trị của lô đất sau này.

• Tìm hiểu về chủ đầu tư và quy mô dự án

Việc cần làm kế tiếp của những cá nhân có kinh nghiệm đầu tư đất nền là tìm hiểu về năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Thời gian hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, những dự án đã thực hiện, tiến trình thi công – bàn giao, những tranh chấp nếu có…

Vì một chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro cho chúng ta – những người muốn bỏ vốn đầu tư, giúp chúng ta an tâm hơn về chất lượng, và tính pháp lý của khu đất.

• Xem xét tính pháp lý của khu đất

Thực tế cho thấy, hiện nay ở Việt Nam có rất nhiều trường hợp giấy tờ của khu đất không hợp pháp, không có quyền sử dụng đất mà vẫn rao bán. Vì vậy khi chọn đầu tư đất nền hãy đảm bảo khu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đặc biệt nên chọn mua đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh những rủi ro về tranh chấp sau này.

Đất nền dự án cần có những văn bản như sau để hoàn thiện hồ sơ pháp lý: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện được chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng; văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án do văn phòng kiến trúc sư cấp; văn bản chứng minh khu đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất; hồ sơ chứng minh đã hoàn tất việc đền bù giải toả (nếu có).

• Nên chọn đầu tư đất nền trong khu dân cư:

Nơi có đông dân hoặc sở hữu lượng dân cư vừa phải sẽ là nơi lý tưởng để đầu tư vì khả năng sinh lợi cao. Đừng tin vào những lời quảng cáo mật ngọt, những hứa hẹn “màu hồng” về tương lai của một khu đất nằm ở vùng “khỉ ho cò gáy”.

Theo kinh nghiệm đầu tư đất nền, nhà đầu tư nên chọn đất nền “sống”, nghĩa là đất nền dự án trong khu chung cư – căn hộ. Vì những khu vực này thường toạ lạc ở vị trí thuận lợi và sở hữu lượng dân cư vừa phải.

Chúng ta cũng nên cân nhắc với những lô đất có giá siêu rẻ mà dân cư lại thưa thớt. Thường những trường hợp như vậy phụ thuộc vào thông tin quy hoạch. Để chắc chắn điều này, chúng ta nên đến UBND địa phương tìm hiểu về các dự án.

• Nên chọn đầu tư đất nền có tính thanh khoản cao

Tính thanh khoản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của một sản phẩm. Đất nền có tính thanh khoản cao nghĩa là khu đất có khả năng bán, sang tay, chuyển nhượng nhanh. Điều này giúp chúng ta thu hồi vốn nhanh, và tránh trường hợp bị chôn vốn một chỗ quá lâu.

• Những loại đất nền nên tránh đầu tư

• Đất nền mang danh nghĩa Ngân hàng thanh lý

Những khu đất gắn cái mác “đất nền thanh lý” với mức giá không thể nào rẻ vẫn được đăng tải nhan nhản khắp nơi. Thực chất đây không phải là mới nhưng lại là cái bẫy ngọt ngào dành cho những người mới chân ướt chân ráo đầu tư đất nền.

Chủ yếu những lô đất này thuộc diện tranh chấp, pháp lý không rõ ràng hoặc nằm ở nơi xa xôi hẻo lánh. Đây thật sự là điều lưu ý đầu tiên trong kinh nghiệm đầu tư đất nền.

• Đất nền đang trong tình trạng bị cầm cố

Đây là trường hợp cười ra nước mắt của nhiều nhà đầu tư. Đất mua xong không thể xây nhà hay sang nhượng vì chưa có sổ đỏ, lý do là chủ đất đã cầm cố cho ngân hàng. Trong tình huống xấu nhất, nhà đầu tư có thể bị mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đất tuyên bố phá sản.

• Dự án ma/ dự án ảo

Dự án ma là những dự án không có thật, và không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đánh vào tâm lý ham rẻ của không ít nhà đầu tư, “cò đất” đã vẽ lên các “dự án miệng” nhằm chiếm đoạt hoàn toàn tiền cọc của khách. Bên cạnh đó, tình trạng một lô đất mà bán cho nhiều người cũng không phải là hiếm.

Thêm một kinh nghiệm đầu tư đất nền nữa là trước khi quyết định rót tiền vào đất nền chọn mua, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý của lô đất và bản đồ quy hoạch của dự án thông qua các cơ quan hành chính tại địa phương.

• Đất nền chưa được phép phân lô

Đất nền chưa được phép phân lô là đất chưa được cấp phép, đồng nghĩa với việc không có sổ đỏ, tính pháp lý không rõ ràng. Tránh những khu đất này giúp người mua tránh được các rủi ro về tài chính và các vấn đề liên quan đến pháp lý sau này.

3. Kinh nghiệm bản thân:

• Đừng quá tin vào lời môi giới

Trên thực tế, môi giới cũng là người bán hàng với mong muốn là bán được hàng. Bên cạnh những môi giới có tâm thì vẫn tồn tại khá nhiều những môi giới dùng chiêu trò tung hoả mù để thu hút khách hàng. Trong đó, chiêu thổi phồng dự án là hay được dùng nhất.

Khách chưa có nhiều kinh nghiệm đầu tư đất nền thì nên tìm hiểu thật kỹ lưỡng thông tin dự án hay siêu dự án mà bạn được tư vấn, cần chú ý đến những tiện ích xung quanh khu vực đất nền có ý định mua, và tham khảo về mức giá tại thời điểm mua đất.

• Không bị ảnh hưởng bởi “hội chứng đám đông”

Theo các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm đầu tư đất nền, giá đất tăng hay giảm một mặt là do kinh tế khởi sắc, một phần là do tâm lý đám đông, đầu tư “bầy đàn”. Nếu bạn lựa chọn đầu tư an toàn thì không nên đầu tư kiểu đám đông vì thuyền to sóng to, lợi nhuận cao chắc chắn sẽ đi kèm rủi ro cao.

Có những cơn sốt đất xuất hiện là do bị thổi giá và làm thị trường, những nhà đầu tư lâu năm đôi khi cũng không tránh khỏi tình trạng này. Những cơn sốt bất động sản ngắn hạn đó thu hút nhiều nhà đầu tư rót vốn vào, nghĩa là họ có nguy cơ mắc kẹt dòng vốn, rủi ro cực kỳ cao.

Kết luận

Để lựa chọn khu đất nền phù hợp khi dấn thân vào đầu tư, bạn cần phải tìm hiểu kỹ nhiều nguồn thôn tin, xin lời khuyên từ các bậc tiền bối có kinh nghiệm trong ngành. Bên cạnh đó, chúng ta cần thận trọng với các giấy tờ, thủ tục giấy tờ pháp lý có liên quan.

Điều quan trọng không kém dành cho những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm đầu tư đất nền là phải lựa chọn sản phẩm vừa túi tiền. Ưu tiên trước hết là tiền nhàn rỗi, sau đó là khoản vay mượn từ người thân và bạn bè hoặc vay ngân hàng. Hãy đảm bảo rằng bạn không vay quá 50% giá trị sản phẩm, và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập hàng tháng.

Hy vọng bài viết từ chubaove đã cung cấp đủ thông tin và kiến thức bạn cần.

Bài viết cùng chủ đề:

Đặc Điểm Nhất Định Không Thể Bỏ Qua Khi Vay Ngân Hàng Mua Nhà?

Đất Nền Dĩ An Bình Dương Ngày Càng Phát Triển