Bài viết sau đây từ chubaove sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản về đất nền dự án, đặc điểm và những điều cần lưu ý khi đầu tư đất nền dự án.
Đất nền dự án là gì?
Định nghĩa đất nền dự án
Đất nền là thuật ngữ dùng để chỉ phần đất đai tự nhiên được giữ nguyên bản, chưa có mục đích sử dụng và chưa có sự can thiệp tác động của con người.
Tùy theo mục đích sử dụng, người ta chia đất nền làm 3 loại
- Đất nền dự án
- Đất thổ cư
- Đất liền kề
Đất nền dự án là một nhánh của phân khúc đất nền. Đất nền dự án là cũng là phần đất chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trạng thái nguyên sơ ban đầu.
Những lô đất này đã nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, được chính quyền nhà nước cho phép quy hoạch và chuẩn bị thi công các công trình xây dựng như khu sinh thái, khu tái định cư mới hoặc dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng hay nhà xưởng
Các khu đất nền dự án thường được lựa chọn ở những khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt với nhiều tiện ích đồng bộ xung quanh nó.
Phân biệt đất nền dự án và các loại đất nền khác
- Đất nền dự án
Đất nền dự án là đất nằm trong quy hoạch của nhà nước, được cấp phép để xây dựng các dự án nhà ở, khu chung cư, cao ốc văn phòng hay khu sinh thái trong tương lai.
Đất nền dự án thường tập trung ở các thành phố lớn hay khu dân cư có tiềm năng phát triển.
- Đất thổ cư
Đất thổ cư chính là đất phi nông nghiệp dùng làm nhà ở tại các khu vực nông thôn và trong các đô thị.
Đất thổ cư chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống.
Đất thổ cư có thể trở thành đất nền dự án nếu nằm trong quy hoạch của chính quyền và đã được giải quyết thủ tục đền bù thỏa đáng
- Đất liền kề
Đất liền kề được hiểu đơn giản là các khu đất liền nhau, tiếp nối với khu đất đã được xác định quy hoạch thành đất dự án.
Các mảnh đất liền kề có diện tích tương đương nhau, được bố trí ở gần nhau theo kết cấu nhất định trên cùng khu vực thi công dự án đô thị.
Các mảnh đất liền kề này có tiềm năng gia tăng giá trị khi các dự án đô thị được xây dựng và khai thác.
Ngoài ra, đất liền kề cũng được hiểu là các loại đất nông nghiệp như đất vườn, ao liền kề với đất ở xen kẽ trong khu dân cư, có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở nếu đất vườn, ao liền kề với đất ở trong cùng một thửa và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.
Bảng so sánh khác biệt cơ bản giữa Đất nền dự án và Đất thổ cư
Đặc điểm của đất nền dự án
- Nằm trong quy hoạch rõ ràng, đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền
- Được quy hoạch ở những vị trí thành phố lớn hoặc khu đô thị vệ tinh
- Sử dụng để xây dựng các dự án chung cư, toàn nhà văn phòng, công ty hay khu du lịch sinh thái
- Hưởng lợi từ các dự án được xây dựng trong tương lai
- Sở hữu nhiều tiện ích xung quanh khi xây dựng như hệ thống trường học, bênh viện, trung tâm thương mại hay khu vui chơi giải trí
- Có cơ sở hạ tầng phát triển, hệ thống giao thông thuận tiện và đồng bộ
- Có giấy tờ pháp lý rõ ràng được nhà nước cấp phép
Cách định giá và đánh giá tiềm năng của đất nền dự án
Đầu tư đất nền dự án cũng tiềm ẩn các rủi ro có thể xảy ra như khi ban đầu tư bất kỳ loại hình bất động sản nào khác. Vì vậy, bạn nên tìm hiểu thật kĩ trước khi đầu tư vào loại hình bất động sản này để có phương án sinh lời tốt nhất.
Các tiêu chí đánh giá tiềm năng phát triển của đất nền dự án
- Vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng xung quanh
Tiêu chí đầu tiên để đánh giá tiềm năng phát triển của một khu đất nền dự án là cơ sở hạ tầng như mạng lưới giao thông, bến cảng, đừng cao tốc, sân bay, hệ thống bệnh viện, trường học hay trung tâm thương mại.
Đây là các yếu tố mà cư dân quan tâm hàng đầu khi đầu tư. Do đó, khu đất nền dự án nào sở hữu vị trí đắc địa cùng cơ sở hạ tầng tốt sẽ tăng giá nhanh chóng trong tương lai và ngược lại.
- Đặc điểm các cụm dân cư xung quanh khu đất nền dự án
Để đầu tư an toàn, bạn nên chọn những khu vực đất nền dự án có cụm dân cư đông đúc vì đây sẽ là nơi có tiềm năng phát triển cao trong tương lai.
Nếu bạn lựa chọn những nơi vắng vẻ, thưa thớt dân cư và chỉ dựa vào phán đoán của bản thân về tiềm năng phát triển của khu đất nền trong tương lai thì đó là một phương án đầu tư khá mạo hiểm và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Phương pháp định giá đất nền dự án
Định giá bất động sản là một trong những bước vô cùng quan trọng để đảm bảo an toàn cho bạn khi đầu tư vào bất kì hình thức bất động sản nào.
Để có cái nhìn khách quan và chính xác, bạn nên tham khảo và tổng hợp ý kiến từ các chuyên gia để có phương án thẩm định chính xác cho bản thân mình.
Hiện nay, có 5 phương pháp để xác định giá trị của một mảnh đất gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đối với đất nền dự án, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được áp dụng phổ biến để thẩm định giá trị của loại bất động sản này.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự nhau về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Cụ thể đối với đất nền dự án, người ta sẽ so sánh mức giá giữa các khu đất nền lân cận để định giá chính xác giá trị của một khu đất nền dự án.
Lưu ý khi đầu tư đất nền dự án
-
Kiểm tra tính pháp lý và giấy tờ của khu đất nền dự án
Trước khi quyết định đầu tư một khu đất nền dự án, bạn nên kiểm tra chắc chắn về tính pháp lí của đất nền dự án đó để tránh các rắc rối pháp lí về sau.
Để kiểm tra tính pháp lý, đất nền dự án cần có những loại giấy tờ sau:
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án
Cấp bởi văn phòng kiến trúc sư trưởng
- Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù
(nếu khu đất nền dự án thuộc trường hợp phải đền bù giải tỏa)
- Hồ sơ chấp thuận phê duyệt quy hoạch
UBND quận/ huyện chuyển hồ sơ tới văn phòng kiến trúc sư trưởng và kiến trúc sư trưởng sẽ có văn bản chấp thuận phê duyệt quy hoạch
- Văn bản giao đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án.
Những khu đất nền dự án còn dở dang về pháp lý thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Các khu đất nền dự án nếu không đáp ứng được những quy chuẩn và quy định sẽ không thể được lập sổ đỏ.
Bạn nên mua những lô đất nền dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Để tránh việc tranh chấp sau này, bạn không nên mua những lô đất có chung sổ đỏ với người khác. Khi bạn muốn tách sổ, bạn sẽ gặp khó khăn và phức tạp khi làm thủ tục pháp lý bởi lúc đó bạn sẽ cần sự đồng ý của nhiều người mà không chắc chắn tất cả những người liên quan sẽ đồng ý.
Đặc biệt, sổ đỏ cũng giúp ích cho bạn sau này nếu không may lô đất thuộc sở hữu của bạn nằm trong diện giải tỏa của Nhà nước bởi khi đó, bạn sẽ được chính quyền đền bù theo đúng quy định, tránh tổn thất ở mức tối đa.
- Giấy phép xây dựng khu đất nền dự án
Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ quan trọng để chủ đầu tư được phép xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình do cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
Để tránh các nguy cơ rủi ro, bạn cần tránh đầu tư vào một số loại dự án sau:
- Chưa được phân lô: gặp khó khăn do đất chưa được tách thửa, khó được cấp sổ đỏ và giấy phép xây dựng
- Đất nền nằm trong các dự án “ma” – là các dự án mà nhà đầu tư giăng bẫy để lừa khách hàng
- Đất nền đã bị thế chấp.
-
Tìm hiểu kỹ về thông tin chủ đầu tư
Khi quyết định đầu tư vào một khu đất nền dự án, bạn nên thu thập các thông tin về chủ đầu tư như lịch sử thành lập, lĩnh vực hoạt động, dự án đã triển khai.
Bạn nên ưu tiên chọn các chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh để đảm bảo khả năng sinh lời của khu đất nền dự án mình dự định đầu tư.
Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét khả năng tiềm lực tài chính của chủ đầu tư. Đặc biệt chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Bạn cũng nên tìm hiểu về độ uy tín của nhà đầu tư với khách hàng qua các dự án họ đã thực hiện thành công.
-
Cân nhắc khả năng tài chính để lựa chọn khu đất nền dự án phù hợp
Nếu bạn đang có dự định đầu tư đất nền dự án, trước hết bạn phải cân nhắc khả năng tài chính của bản thân mình.
Nếu bạn lựa chọn đầu tư vào một khu đất nền dự án có giá quá cao so với số tiền bạn đang có, đây chính là một rủi ro lớn.
Một số kinh nghiệm về tài chính khi đầu tư đất nền dự án
- Quyết định đầu tư khi có số tiền nhàn rỗi ít nhất bằng 30% giá trị khu đất nền
- Không nên vay số tiền quá 50% giá trị khu đất dự định để đầu tư
- Cân nhắc và lường trước vấn đề lãi suất, thời hạn vay khi tiến hành vay vốn
Thông thường, ngân hàng luôn để lãi suất vay vốn thả nổi theo thị trường. Do đó, bạn cần có cái nhìn tổng quan về lộ trình lãi suất trong thời hạn vay và khả năng thanh toán của mình để có phương án vay vốn hợp lí.
Các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo khi đầu tư “đất sốt” với tâm lí lướt sóng bởi có thể sau thời gian ngắn giảm sức nóng, khu đất nền dự án đó sẽ khó tăng giá hoặc thậm chí giảm mạnh giá trị.
Phương án mua đất nền dự án khi giá vàng, giá đất sụt giảm cũng là một phương pháp được nhiều nhà đầu tư áp dụng thành công.
Câu hỏi thường gặp
-
Đất nền dự án có chuyển nhượng được không?
Theo Luật quy định, đất nền dự án được phép chuyển nhượng.
Tuy nhiên, để được chuyển nhượng, khu đất nền dự án đó cần đáp ứng điều kiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định ở Khoản 1, Điều 48 Luật đầu tư 2014.
-
Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án là gì?
Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án đã được quy định chi tiết tại Điều 72 Nghị định 43/2014.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.
-
Hồ sơ chuyển nhượng đất nền dự án cần những gì?
Để chuyển nhượng đất nền dự án, bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng
Lời kết
Đất nền dự án là một loại hình bất động sản được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây.
Bài viết trên đã giải đáp cho bạn một số thắc mắc xung quanh các câu hỏi đất nền dự án là gì, đầu tư sao cho an toàn. Hy vọng với các chia sẻ trên đây, bạn đã có thêm cái nhìn toàn diện về loại hình bất động sản này.
Chúc bạn lựa chọn được một khu đất nền dự án để đầu tư sinh lời hiệu quả nhất!
Bài viết cùng chủ đề: